دعواي تخليه از جمله دعاوي است كه مستاجر حاضر به تخليه ملك نمي‎شود و در اين شراط موجر تقاضاي خود را جهت تخليه ملك به صورت تنظيم دادخواست به مراجع قضايي تقديم كند.

از مهمترين دعاوي كه معمولا موجر نسبت به مستاجر مطرح مي‎كند در مورد دعواي تخليه است كه قوانين و مقررات خاص خود را دارد. به گزارش مجله دلتا طبق قانون، دعواي تخليه در شرايطي اتفاق مي‎افتد كه مالك پس از اتمام قرارداد اجاره و به دليل تخليه نكردن ملك از سوي مستاجر، از او مي خواهد كه ملك را تخليه كند.

دعواي تخليه ملك

طبق قانون، قرارداد اجاره از جمله عقودي است كه موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره فسخ آن را تقاضا كند. البته مواردي در قانون پيش‎بيني شده است كه طرف‎ها مي‎توانند قرارداد را فسخ كند. به اين ترتيب در مواردي كه قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، مثل وقتي كه طرف‎هاي قرارداد ضمن عقد اجاره در اين زمينه توافق كرده باشند، موجر يا مستاجر مي‌تواند براي فسخ و همچنين تخليه ملك استيجاري اقدام كنند. اما دعواي تخليه از جمله دعاوي است كه مستاجر حاضر به تخليه ملك نمي‎شود و در اين شراط موجر تقاضاي خود را جهت تخليه ملك به صورت تنظيم دادخواست به مراجع قضايي تقديم كند.

چه زماني مي‌توان دعواي تخليه را مطرح كرد؟

موقعيت‌هاي زير نمونه‌هايي از مواردي هستند كه در آن‌ها مي‌توان دعواي تخليه را مطرح كرد:

۱. زمانيكه شخصي در ابتدا در قالب قرارداد اجاره يا قرارداد ديگري كه در قانون پيش‎بيني شده است ملك را با كسب اجازه از مالك تصرف كند ولي پس از تمام شدن مهلتي كه براي تصرف ملك داشته، آن را در اختيار مالك قرار ندهد. در اين صورت مالك مي‌تواند دعواي تخليه را مطرح كند. در صورتيكه قرارداد اجاره باشد قبل از اتمام مدت اجاره نمي‌توان دعواي تخليه را مطرح كرد و بايد مدت قرارداد اجاره به اتمام رسيده باشد و اگر هم مستاجر ادعا كند كه تخليه‌ ملك براي او دشوار است، دادگاه مي‌تواند مهلت مناسبي را براي اين كار به او بدهد.
۲. اگر مستاجر در نگه‌داري از مالي كه اجاره شده ‌است ‎سهل‎انگاري كند مالك مي‌تواند دعواي تخليه را مطرح كند. به عنوان مثال تغييراتي در ملك توسط مستاجر ايجاد شود كه ضمن قرارداد در ارتباط با آن‎ به توافق نرسيده باشند.

براي دعواي تخليه ملك به كجا بايد مراجعه كرد؟

برطبق قانون، مرجع صالح براي طرح دعواي تخليه، شوراهاي حل اختلاف هستند؛ البته بايد ذكر شود كه، دعواي تخليه اماكن تجاري و سرقفلي بايد در دادگاه عمومي طرح شود. البته در مواردي ممكن است اين دو مرجع شوراي حل اختلاف و دادگاه عمومي در كار يكديگر مداخله كنند؛ مثلا قانونگذار به صراحت بيان كرده كه دعاوي مربوط به سرقفلي در صلاحيت شوراهاي حل اختلاف نيست و فقط نسبت به دعاوي اماكن مسكوني صلاحيت رسيدگي دارند و نبايد وارد رسيدگي به دعاوي حق كسب و پيشه و تجارت شوند. اما ممكن است شوراي حل اختلاف براي برخي موارد در مورد دعاوي سرقفلي نيز تصميم مي‌گيردكه البته بر طبق قانون ين رسيدگي مورد قبول نيست.

نحوه اقامه دعواي تخليه

با توجه به رويه قانوني دادخواست تخليه را بايد دعواي غيرمالي دانست و در نتيجه هزينه دادرسي چنداني ندارد. و باتوجه به اينكه مرجع رسيدگي به دعواي تخليه شوراي حل اختلاف است، تشريفات پيچيده‌اي بر فرآيند طرح و رسيدگي به دعواي تخليه حاكم نيست. بايد توجه داشت كه در دادخواست تخليه موجر مكلف است براي آغاز رسيدگي دادگاه، كل مبلغي كه تحت رهن و عنوان قرض‎الحسنه از مستاجر دريافت كرده است را به حساب دادگستري واريز كند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسيد واريزي اين مبلغ به ثبت برساند.

به گفته يك كارشناس حقوقي بر اساس مقررات فعلي، شوراي حل اختلاف ظرف يك هفته در صورت وجود كليه شرايط، حكم به تخليه عين‎مستاجره مي‎دهد و البته در برخي موارد شوراي حل اختلاف در صورتي كه ناتواني مستاجر را در جايگزيني محل سكونت فعلي با جايي ديگر در اين مدت كم احراز كند، اين مدت را تمديد مي‌كند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجراي فوري تخليه است.

 به عقدي كه به‌موجب آن‌ شخصي، فرد ديگري را براي انجام امري وكيل و نماينده خود مي‌كند وكالت گفته مي‎شود. وكالت‌نامه‌اي كه توسط خود شخص نوشته ‌شده فاقد اعتبار است. وكالت‌نامه بايد توسط دفاتر اسناد رسمي معتبر يا سفارتخانه‌ ها ثبت و ممهور به مهر برجسته باشد.

به عقدي كه به‌ موجب آن‌ شخصي، فرد ديگري را براي انجام امري وكيل و نماينده خود مي‌كند وكالت گفته مي‎شود. وكالت‌نامه‌اي كه توسط خود شخص نوشته ‌شده فاقد اعتبار است. وكالت‌نامه بايد توسط دفاتر اسناد رسمي معتبر يا سفارتخانه‌ها ثبت و ممهور به مهر برجسته باشد. به گزارش مجله دلتا ، امروزه به دليل جلوگيري از اختلافاتي كه بعدا ممكن است بين طرف‎هاي قرارداد روي دهد عقد وكالت به صورت كتبي منعقد مي‌شود و يك نسخه از آن در اختيار موكل و نسخه‌اي ديگر در اختيار وكيل قرار مي‌گيرد. در اين نوشتار چگونگي انعقاد معاملات وكالتي را توضيح مي‎دهيم و به نكاتي راجع به آن اشاره مي‎كنيم. در ادمه همراه ما باشيد.

معاملات وكالتي و وكالت بلاعزل

دسته‎اي از وكالت‎ها تحت عنوان وكالت كاري ناميده و به انواع گوناگوني تقسيم مي‎شود. در اين نوع از وكالت وكيل اختيار هرگونه تصرفات در مورد موضوع وكالت از سوي موكل را دارد كه به او اختيار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خريد و فروش به هر مبلغ و به هر شخص ولو به خود را مي‎دهد كه اصطلاحاً به آن وكالت مملك گفته مي‎شود.

از جمله آن مي‎توان به معاملاتي مانند زمين، مغازه و همچنين خودرو كه خريد و فروش آنها در ابتدا در قالب تنظيم قراردادهاي عادي و يا رسمي شكل مي‎گيرد. دسته دوم شامل وكالت‎نامه‎ هايي است كه ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمي‎شود. بنابراين اگر وكيل بر خلاف اختيارات، اقدام به انجام وكالت در آن مورد كند، در اصطلاح مي‎توان گفت رعايت مصلحت موكل را نكرده است. اين وكالت صرفا براي انجام تشريفات عقد صورت مي‎گيرد. از جمله آن مي‎توان به وكالت صدور سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي و پليس راهور اشاره كرد، كه با اين وكالت در مراحل انتقال سند نيازي به حضور موكل در مراجع ياد شده نيست.

 اين نوع وكالت چگونه باطل مي‎شود؟

به چند روش اين وكالت باطل مي‎شود:

1. در دفاتر اسناد رسمي، در ضمن يك عقد لازم الاجراء باطل شود.
2. در صورت تمايل به اقدام به فسخ وكالت، بايد از انعقاد وكالت بلاعزل خودداري شود و در صورتي كه طرف‎هاي قرارداد تصميم بگيرند كه صرفاً موكل حق فسخ داشته باشد و نه وكيل لازم است كه قرارداد به صورت بلاعزل تنظيم شود، مگر اينكه براي انجام مورد وكالت با توافق طرف‎هاي قرارداد، مدتي به طور مثال شش ماه يا يك سال مقرر شده باشد كه با اتمام مدت، وكالت هم پايان مي‌يابد.
3. يكي ديگر از روش‎ها اقاله يا تفاسخ نام دارد. كه در اين صورت با رضايت طرف‎ هاي قرارداد در هر زمان مي‌توان به وكالت پايان داد.
4. در صورت فوت، يا بروز ديوانگي در هر يك از طرف‎هاي عقد، وكالت خود به خود از بين مي‌رود و فسخ مي‌شود. بنابراين حتي اگر وكالت بلاعزل باشد، در چنين شرايطي آثار آن از بين مي‌رود. بنابراين اگر موكل كه وكالت داده است، آلزايمر بگيرد، آثار وكالت از بين مي‌رود. بنابراين توصيه مي‌شود كه فقط براي امور اداري از وكالت استفاده شود و اگر ملك يا خودرويي وكالتي خريداري مي‎شود، هر چه زودتر به سند قطعي تبديل شود.

هنگام معاملات وكالتي به چه نكاتي بايد توجه شود؟

• در معاملات وكالتي ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وكالتنامه از دفترخانه تنظيم كننده سند، كتباً استعلام شود.
• در تنظيم سند وكالت بلاعزل از آنجا كه موكل حق اجراي مورد وكالت را از دست نداده و شخصاً  نيز قادر به اجراي آن خواهد بود، بنابراين  به طور صريح در وكالتنامه قيد شود كه موكل حق دخالت و اجراي آن را ازخود سلب و ساقط كرد.
• در انجام معاملات وكالتي مبايعه‎نامه وكالتنامه لازم و ملزوم هم هستند و هرگز بدون مبايعه‎نامه و صرفاً به اعتبار تنظيم وكالتنامه معامله‎اي انجام نشود.
• چنانچه معامله ازطريق تفويض وكالت انجام شود، وكالتنامه اوليه و اصلي كه پايه و اساس معامله است، به دقت مطالعه تا مشخص شود وكيل داراي اختيارات كامل و بلاعزل باشد.
• در صورت انجام معامله با وكالت رسمي مانند املاك در رهن بانك‎ ها در كمترين زمان نسبت به انتقال رسمي ملك اقدام شود.