دعواي تخليه از جمله دعاوي است كه مستاجر حاضر به تخليه ملك نمي‎شود و در اين شراط موجر تقاضاي خود را جهت تخليه ملك به صورت تنظيم دادخواست به مراجع قضايي تقديم كند.

از مهمترين دعاوي كه معمولا موجر نسبت به مستاجر مطرح مي‎كند در مورد دعواي تخليه است كه قوانين و مقررات خاص خود را دارد. به گزارش مجله دلتا طبق قانون، دعواي تخليه در شرايطي اتفاق مي‎افتد كه مالك پس از اتمام قرارداد اجاره و به دليل تخليه نكردن ملك از سوي مستاجر، از او مي خواهد كه ملك را تخليه كند.

دعواي تخليه ملك

طبق قانون، قرارداد اجاره از جمله عقودي است كه موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره فسخ آن را تقاضا كند. البته مواردي در قانون پيش‎بيني شده است كه طرف‎ها مي‎توانند قرارداد را فسخ كند. به اين ترتيب در مواردي كه قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، مثل وقتي كه طرف‎هاي قرارداد ضمن عقد اجاره در اين زمينه توافق كرده باشند، موجر يا مستاجر مي‌تواند براي فسخ و همچنين تخليه ملك استيجاري اقدام كنند. اما دعواي تخليه از جمله دعاوي است كه مستاجر حاضر به تخليه ملك نمي‎شود و در اين شراط موجر تقاضاي خود را جهت تخليه ملك به صورت تنظيم دادخواست به مراجع قضايي تقديم كند.

چه زماني مي‌توان دعواي تخليه را مطرح كرد؟

موقعيت‌هاي زير نمونه‌هايي از مواردي هستند كه در آن‌ها مي‌توان دعواي تخليه را مطرح كرد:

۱. زمانيكه شخصي در ابتدا در قالب قرارداد اجاره يا قرارداد ديگري كه در قانون پيش‎بيني شده است ملك را با كسب اجازه از مالك تصرف كند ولي پس از تمام شدن مهلتي كه براي تصرف ملك داشته، آن را در اختيار مالك قرار ندهد. در اين صورت مالك مي‌تواند دعواي تخليه را مطرح كند. در صورتيكه قرارداد اجاره باشد قبل از اتمام مدت اجاره نمي‌توان دعواي تخليه را مطرح كرد و بايد مدت قرارداد اجاره به اتمام رسيده باشد و اگر هم مستاجر ادعا كند كه تخليه‌ ملك براي او دشوار است، دادگاه مي‌تواند مهلت مناسبي را براي اين كار به او بدهد.
۲. اگر مستاجر در نگه‌داري از مالي كه اجاره شده ‌است ‎سهل‎انگاري كند مالك مي‌تواند دعواي تخليه را مطرح كند. به عنوان مثال تغييراتي در ملك توسط مستاجر ايجاد شود كه ضمن قرارداد در ارتباط با آن‎ به توافق نرسيده باشند.

براي دعواي تخليه ملك به كجا بايد مراجعه كرد؟

برطبق قانون، مرجع صالح براي طرح دعواي تخليه، شوراهاي حل اختلاف هستند؛ البته بايد ذكر شود كه، دعواي تخليه اماكن تجاري و سرقفلي بايد در دادگاه عمومي طرح شود. البته در مواردي ممكن است اين دو مرجع شوراي حل اختلاف و دادگاه عمومي در كار يكديگر مداخله كنند؛ مثلا قانونگذار به صراحت بيان كرده كه دعاوي مربوط به سرقفلي در صلاحيت شوراهاي حل اختلاف نيست و فقط نسبت به دعاوي اماكن مسكوني صلاحيت رسيدگي دارند و نبايد وارد رسيدگي به دعاوي حق كسب و پيشه و تجارت شوند. اما ممكن است شوراي حل اختلاف براي برخي موارد در مورد دعاوي سرقفلي نيز تصميم مي‌گيردكه البته بر طبق قانون ين رسيدگي مورد قبول نيست.

نحوه اقامه دعواي تخليه

با توجه به رويه قانوني دادخواست تخليه را بايد دعواي غيرمالي دانست و در نتيجه هزينه دادرسي چنداني ندارد. و باتوجه به اينكه مرجع رسيدگي به دعواي تخليه شوراي حل اختلاف است، تشريفات پيچيده‌اي بر فرآيند طرح و رسيدگي به دعواي تخليه حاكم نيست. بايد توجه داشت كه در دادخواست تخليه موجر مكلف است براي آغاز رسيدگي دادگاه، كل مبلغي كه تحت رهن و عنوان قرض‎الحسنه از مستاجر دريافت كرده است را به حساب دادگستري واريز كند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسيد واريزي اين مبلغ به ثبت برساند.

به گفته يك كارشناس حقوقي بر اساس مقررات فعلي، شوراي حل اختلاف ظرف يك هفته در صورت وجود كليه شرايط، حكم به تخليه عين‎مستاجره مي‎دهد و البته در برخي موارد شوراي حل اختلاف در صورتي كه ناتواني مستاجر را در جايگزيني محل سكونت فعلي با جايي ديگر در اين مدت كم احراز كند، اين مدت را تمديد مي‌كند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجراي فوري تخليه است.